הערת אזהרה- מעמדה וטיבה בעסקאות נדל"ן

לרכישת זכות במקרקעין ישנם ארבעה יסודות: החוזה החתום, תשלום התמורה, קבלת החזקה, רישום זכויות על שם הרוכש.

בין מועד חתימת חוזה הרכישה לקבלת החזקה ורישום הזכויות חולף זמן של מספר חודשים ובטווח הזמן הזה יש להבטיח את זכות הרוכש מול בעל המקרקעין הרשום, על מנת שלא תיעשה שום עסקה נמוגדת-ובשלב זה נכנסת הערת האזהרה.

על הערה זו להירשם בפנקס כראשונה כדי שכל שיירשם אחריה יהיה נחות ממעמדה או יסרבו לרשום אותה עקב התחייבות אחרת. ככלל, יש לעכב את כספי התשלום הראשון בעסקה עד שתירשם הערת האזהרה לטובת הקונה.

הערת האזהרה, אמנם אינה בדרגת זכות קניינית בדירה אך היא אחת ההגנות הטובות ביותר עבור רוכש דירה, והדבר נהוג בעיקר בעסקאות יד שניה. כך, גם הבנקים מתחשבים ומתייחסים לרישום הע"א לטובת כבטוחה מספקת וכתנאי בבואם לתת משכנתא.

ברכישת דירה מיזם או מקבלן, לרוב, לא ניתן לרשום הערת אזהרה ואז, חייב המוכר לתת לרוכש ערבות מכר לפי חוק המכר דירות (הבטחת השקיעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974. זאת, בתנאי שקדמה לכך הפקדת הסכום הראשון בעסקה לחשבון ייעודי של הבנק המלווה את הפרוייקט הספציפי במסגרתו רוכש הרוכש דירה. כך, אם הפרוייקט ייכשל, יוכל הרוכש לקבל את הסכומים ששילם בחסרה או יקבל דירה בבניין שייבנה על ידי כונס נכסים מטעם הבנק.

שימו לב: בקבוצות רכישה, הרוכשים אינם "קונה" והמארגן אינו קבלן-ולכן אין הגנה של הערת אזהרה במקרה של קריסה גם אם שילמו את כל התמורה בגין הנכס. בפס"ד שניתן לאחרונה בפרשת "דרך התאנה" בית המשפט העליון אישר לנאמן לבטל את הסכמי המכר עם הרוכשים ולמחוק את הערות האזהרה שהיו רשומים לטובתם וזאת ללא זכות לנכס וללא השבת התמורה ובלי לקבל דבר עבור השקעתם תוך שהם הופכים לנושים האחרונים העומדים בתור. בכך, נפגע עקרון הסתמכות הצדדים בעסקאות במסגרת קבוצות רכישה והרוכשים לוקחים על עצמם סיכון משפטי במקרה של קריסת העסקה.

האמור לעיל הינו מידע כללי לידיעה בלבד ולא מהווה תחליף לייעוץ משפטי. הכותבת ממליצה לקבל ייעוץ פרטני המותאם לנתונים ספציפיים ומתחשב בצרכים המיוחדים של כל אדם.

לפניות ניתן ליצור קשר במייל: hila@karako-law.co.il

או באמצעות האתר: www.karako-law.co.il

#רכישת_דירה #מכירת_דירה