• Hila Harako

מכירת חניה בין דיירים בבית משותף- מתי וכיצד ניתן לבצע? באלו מקרים לא ניתן יהיה למכור חניה?

עודכן ב: 30 יול 2018


אדם הרוכש דירה בבית משותף (בית אשר נרשם הפנקס הבתים המשותפים וניתנה לדירה תת חלקה בגין הרישום ) או בית העומד להירשם ככזה, רוכש יחד עם הדירה גם חלק מהרכוש המשותף המוצמד לדירה שרכש.

חלקים אלו נקראים "הצמדות" דוגמת מחסן, חצר, גג ומקום חניה.

עם רישומו של בניין כבית משותף, מי שמבצע את פעולת הרישום דואג להגיש ללשכת רישום המקרקעין תשריט מלא של הבניין עם פירוט של כל הדירות וההצמדות שנעשו לכל דירה ודירה כאשר כל הצמדה מסומנת באות ובצבע. לאחר שתשריט זה מאושר ע"י רשם המקרקעין, ניתן צו בית משותף ובו ישנה טבלה מפורטת של הדירות בבניין, גודלן, הקומה בהן הן נמצאות וכן את ההצמדות לכל דירה ודירה ע"י הגדרת ההצמדה (חניה, גג, מחסן), גודלה, סימונה והצבע שלה.

אנו נשאלים לא אחת על ידי דיירים בבית משותף האם ניתן למכור חניה בנפרד מהדירה אליה היא צמודה ומה ההשלכות של מכירה כזו?

להלן מספר נקודות חשובות אשר יספקו מענה ראשוני לשאלות אלו:

א. בראש ובראשונה חשוב להבהיר: לא ניתן למכור חניה בבית משותף לכל אדם.  מכירה זו ניתנת לביצוע אך ורק בין בעלי הדירות באותו בניין משותף. אדם שאינו נמנה על בעלי הדירות בבניין המשותף אינו יכול לרכוש חניה המוצמדת לדירה בבנין משותף אחר, שבו אין לרוכש דירה בבעלותו.

ב. מכירת חניה בין בעלים של דירות בבית משותף, נחשבת לעסקה במקרקעין לכל דבר החייבת בתשלומי מסים מתאימים כדוגמת מס שבח, ומס רכישה וזאת מאחר והחניה מהווה חלק מהמקרקעין הידועים כבית משותף. מאחר וכל פעולה במקרקעין נחשבת לעסקה (למעט אלו שהוגדרו בחוק שלא נחשבות לעסקה כגון הורשה או העברת מקרקעין אגב גירושין), הרי שגם מכירת או רכישת חניה בבית משותף, תחשב לעסקה במקרקעין החייבת במסים.

יודגש:

מאחר ואין מדובר בדירה אלא רק בחלק מקרקעין המוצמד לדירה, בעת מכירה/רכישה של חניה במנותק מהדירה עצמה אליה היא הוצמדה, לא ניתן לקבל בגין עסקה ספציפית זו פטור מתשלום מסי המקרקעין.

ג. השלבים בעריכת עסקה למכירת חניה לבעלים של דירה אחרת באותו בית המשותף:

1. הסכם בכתב –מכירת או רכישת חניה הינה עסקה במקרקעין ועל כן בהתאם לדרישות החוק, חייבת להיעשות בכתב המגדיר את כל תנאי    העסקה: שמות הצדדים, פרטי החניה הנמכרת, סימונה בפנקס הבתים המשותפים, סכום התשלום ותנאי התשלום.

2. דיווח עסקת רכישה/מכירה לרשויות המס –הכל במסגרת המועדים הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין. כמובן, עם קבלת שוברי תשלום בגין מס שבח ורכישה יש לשלמם במועד על מנת למנוע ריביות, הפרשי הצמדה וקנסות.

3. תיקון מסמכי הבית המשותף/ צו הבית המשותף –מומלץ לפעול, באמצעות עו"ד או איש מקצוע הבקיא בתחום, לתיקון מסמכי הבית המשותף על מנת לוודא שהחניה הנמכרת אכן תעבור לשם הרוכש כדי למנוע מחלוקות עתידיות.

4. רישום החניה בלשכת רישום המקרקעין – לאחר סיום תיקון מסמכי הבית המשותף, יש לפנות ללשכת רישום המקרקעין עם המסמכים המתוקנים והמתאימים לצורך רישום סופי של החניה ע"ש הרוכש.

חשוב לזכור : למרות שמכירת או רכישת חניה נראה כדבר פשוט, רצוי ביותר שהדבר יעשה בליווי של עו"ד המתמחה בתחום המקרקעין.

______________________________________

הכותבת הינה עורכת- דין המתמחה בתחום המקרקעין והנדל"ן.

לשאלות נוספות/ייעוץ פרטני ניתן ליצור קשר בטלפון: 03-9505757 או באמצעות מייל : hila@karako-law.co.il



1409 צפיות