ניהול נכסים באמצעות נאמן-"נאמנות" על פי חוק מיסוי מקרקעין אל מול "נאמנות מסגרת" וההשלכות המיסויות

בתאריך 9.8.22 פורסמה הוראת ביצוע מטעם החטיבה המקצועית של רשות המיסים בישראל ביחס להעברת דירות בנאמנות מכוח הסכם וזאת בעקבות בקשה של בני זוג אשר בבעלותם דירות מגורים בישראל להעביר את רישום הבעלות בדירות על שם עורך דין ישראלי, אשר ישמש כנאמן, וינהל את הדירות לטובתם של בני הזוג ובני משפחתם ויחזיק בהן עבורם מבלי שההעברה תהא חייבת במס לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)\ התשכ"ג-1963 וכן לאשר, כי לאחר אריכות ימיהם של בני הזוג, העברת הזירות ליורשים החוקיים של בני הזוג לא תהווה "מכירה" לפי החוק.

נאמנות, כמשמעותה בסעיף 69 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג-1963, היא נאמנות שיש לה נהנה ספציפי, קונקרטי וידוע ושהתקיימו לגביה שני תנאים מצטברים:

א. תנאי פרוצדוראלי- מתן הודעה בדבר הנאמנות תוך 30 יום מיום הרכישה.

ב. תנאי מהותי- במסגרתו יש לבחון האם מתקיימים יחסי נאמנות בהתאם למבחנים בחוק ובפסיקה: האם הבעלים המהותי של הדירות היו ונותרו בני הזוג, גם לאחר רישום הבעלות של הדירות על שם הנאמן שישמש כשלוח/מיופה כוח בלבד וכמי שמוציא לפועל את רצונם של בני הזוג כנהנים, מבלי שניתן לו שיקול דעת בעניין.

ככל ושני התנאים המצטברים מתקיימים, הרי שמכירה של זכות במקרקעין לפי הוראות סעיף 69(א) מנאמן לנהנה, יהיו פטורות ממס. כמו כן, ככל ותבוצע מכירת זכויות במקרקעין אשר הוקנו לנאמן בימי חייהם של בני הזוג-הדבר ייחשב כמכירה על ידי בני הזוג, כאשר יום ושווי הרכישה של הזכות הנמכרת יהיו אלו שהיו נקבעים אילו מכרו בני הזוג את הזכויות במקרקעין עצמם; לגבי הורשת הדירות ליורשיהם של בני הזוג במסגרת צוואה או ירושה- יחול האמור בסעיף 4 לחוק מיסוי מקרקעין: "הורשה איננה מכירה או פעולה באיגוד לענין חוק זה."

יחד עם זאת, נאמנות המאפשרת שינוי או החלפת/הוספת נהנים לאחר אריכות ימיהם של הנהנים- אינה נאמנות לפי חוק מיסוי מקרקעין. לכן, ככל בהסכם נאמנות יש סעיף המאפשר החלפת או הוספת נהנים- משמעותו יצירת "נאמנות מסגרת". פועל יוצא מכך, העברה לנאמן וכן העברה מנאמן לנהנה יחשבו, כל אחד מהם, כ"מכירה" לפי הוראות החוק וסעיף 69א לחוק לא יחול בהעברות מסוג זה.

האמור לעיל הינו מידע כללי לידיעה בלבד ולא מהווה תחליף לייעוץ משפטי. הכותבת ממליצה לקבל ייעוץ פרטני המותאם לנתונים ספציפיים ומתחשב בצרכים המיוחדים של כל אדם. לפניות ניתן ליצור קשר במייל: hila@karako-law.co.il או באמצעות האתר: www.karako-law.co.il