8/2015- זכרון דברים שנחתם בגין הסכם שכירות נכס מסחרי הינו חוזה מחייב על אף שלא הופיעו בו פרטים מהותי

בפוסטים קודמים שהועלו על ידי משרדנו דנו במשמעות המונח "גמירות דעת ומסוימות" אשר הינו מהותי לצורך הוכחת קיומו של הסכם מחייב גם אם לא נחתם פורמאלית. פסק דין שניתן לאחרונה מחדד עד כמה חשוב להתייעץ עם עורך דין מקרקעין הבקיא בתחום בטרם השלב הטרום חוזי ולהתנהל נכונה במידה ומחליטים לחתום על זכרון דברים בטרם חתימה על הסכם "סופי" (דבר אשר אינו מומלץ לעשות ככלל). 

בתאריך 15/7/15 ניתן פסק דין של בית משפט השלום בקריות ובו בית המשפט פסק כי על אף  שלא סוכם במסגרת זכרון דברים פרטים בסיסיים ומהותיים ביותר לצורך הכרה ב"גמירות דעת ומסוימות" - נוצר קשר מחייב בין הצדדים וזאת, על סמך בחינת התנהגות הצדדים בפועל לפני החתימה על זכרון הדברים, בעת החתימה ולאחר הסכמתם להתקשר במסמך חוזי.

עובדות המקרה בתמצית:

בעלים של מספר חנויות בצפון הארץ חתם על זיכרון דברים עם שוכר אשר היה מעוניין לשכור רצף של חנויות ולבצע איחוד של החנויות לצורך פתיחת מתחם של מועדון-בר-מסעדה.

בזיכרון הדברים אשר נחתם בין המשכיר לשוכר לא מולאו הפרטים החשובים הבאים:

א. פרטי הנכס.

ב. מועד מסירת חזקה.

ג. תחילת תקופת שכירות.

ד. אופי הביטחונות.

ה. מנגנון פיצוי בגין הפרה.

לא זו אף זו: זמן קצר לאחר החתימה על זכרון הדברים, השוכר סיכם בעל פה עם הבעלים כי במידה ולא יתקבל אישור של שאר בעלי החנויות לביצוע שיפוץ- לא ייחתם הסכם שכירות.

בפועל לא קיבל את הסכמתם לשיפוץ ולפיכך לא חתם על הסכם שכירות בהמשך.

התביעה וההגנה:

מאחר ולא נחתם הסכם שכירות בסופו של דבר, הבעלים של החנויות תבע פיצויים: פעם אחת, בעילה של הפרת הסכם ופעם שנייה, בשל פיצויים של נזקים נלווים אשר נגרמו לו מאחר והמתין לשוכר לחתימת הסכם.

טענת הנתבע: לא ניתן כלל לראות בזיכרון הדברים כמסמך מחייב משני טעמים: הראשון, ההסכם לא היה ספציפי דיו; השני, לא התקבלה הסכמת שאר בעלי החנויות לשיפוץ ומאחר וסוכם בעל פה כי חתימה על הסכם שכירות מותנית בכך- הרי שגם אם הייתה כוונה לחתום על ההסכם, הרי שאי התמלאותה תנאי מבטלת את ההתחייבות המוקדמת.

הכרעה:

בית המשפט סוקר את התנאים להכרה בהסכם כהסכם מחייב- גמירות דעת (הצדדים גמרו בדעתם להתקשר בחוזה מחייב) ומסוימות (ההסכמה צריכה להיות ספציפית דיה).

על פניו, מן הכתוב נראה כי ההסכמה לא היתה מסוימת דיה. אך כאשר בחנו את הקשר בין הצדדים במהלך התקופה שלפני בחתימה, בעת החתימה ואחריה- בית המשפט השתכנע כי היתה כוונה ברורה לחתום על הסכם.

לגבי התנאי כי ההסכם לא ייחתם אם לא יתקבל אישור שאר בעלי החנויות- בית המשפט פסק כי מאחר והתנאי לא קיבל ביטוי בכתב ולמרות שלא התקבל אישור, מאחר ומעדויות הצדדים נראה כי התנאי סוכם לאחר החתימה על זכרון הדברים- השוכר לא יכול לטעון כי זכרון הדברים בטל.

לכל היותר, כך התרשם בית המשפט, הסיבה האמיתית של השוכר לביטול זכרון הדברים הינו "טעות בכדאיות העסקה"- סיבה אשר אינה מאפשרת ביטול עסקה לפי חוק החוזים.

בהמשך פסק הדין דן בית המשפט בטענות הנזיקיות ובאי הקטנת הנזק מצד התובע, בעל הנכס.

בסופו של המשפט חויב השוכר לשלם את הסכומים הבאים:

א.סכום של 68,400 ₪ (לאחר שקוזז לו סכום בשל אי הקטנת נזק מצד המשכיר).

ב.סכום של 2,509 ₪ בגין הוצאות משפט.

ג.12,000 ₪ שכר טרחת עורך דין.

ככלל, רצוי שלא לחתום על זכרון דברים ולהתקדם ישירות לחתימה על הסכם. יחד עם זאת, היה ואחד הצדדים עומד על חתימת זכרון דברים- מומלץ להתייעץ ולנסח את זכרון הדברים באמצעות עורך דין מקרקעין הבקיא בתחום.

לקריאה:

ת"א 3542-01-13 קטן נ' פחימה אשר ניתן ביום 15/7/15

תמצית ההלכה לגבי גמירות דעת ומסוימות – ראו פסק דין של בית המשפט העליון במסגרת ע"א 9247/10 רוזנברג נ' סבן- מוזמנים לעיין שם.

הכותבת הינה עו"ד העוסקת בתחום הנדל"ן.

לפניות ניתן ליצור קשר בטלפון: 03-9505757,  או במייל:  hila@karako-law.co.il

האמור לעיל הינו מידע כללי לידיעה בלבד ולא מהווה תחליף לייעוץ משפטי. הכותבת ממליצה לקבל ייעוץ פרטני המותאם לנתונים ספציפיים ומתחשב בצרכים המיוחדים של כל אדם.