כ-90% מהמקרקעין בישראל, מוחזקים ע”י המדינה, ומוגדרים כ”מקרקעי ישראל”. הבעלות הציבורית על הקרקע מהווה עקרון יסוד במדיניות מדינת ישראל, זה עשרות בשנים. בעבר, משטר המקרקעין הותיר את המקרקעין בבעלות המדינה, והעניק לאזרח את האפשרות לחכירת המקרקעין, עד 49 שנים. אולם, בשנים האחרונות, חלחלה ההבנה כי המשטר המשפטי הנכון והרצוי הוא הקניית זכות בעלות על הקרקע, ולא זכות חכירה. זהו אחד מעיקרי הרפורמה במינהל מקרקעי ישראל, ושינוי חשוב באופן הניהול והשימוש בנכסי המקרקעין.
רמ"י פועלת להקניית בעלות בקרקע לבעלי נכסים למגורים בקרקע עירונית - המרת זכויות החוכר מחכירה לבעלות, כך שהחוכר יירשם כבעלים של הנכס.
היתרונות העיקריים של הקניית הבעלות:
המרצת הפעילות הכלכלית במשק.
הקלה משמעותית על החוכרים, שלא יידרשו עוד לקבל את הסכמת רמ"י לביצוע פעולות או לשלם עבורן.
שחרור רמ"י ממטלות המוטלות עליה לצורך טיפול בחוכרים, כך שתוכל לבצע ביעילות את תפקידיה האחרים, כגון שיווק מקרקעין ושמירה על הקרקע.
זכות בעלות מול זכות חכירה- איזו זכות חזקה יותר?
חוק המקרקעין מונה חמישה סוגי זכויות במקרקעין: בעלות; שכירות; משכנתא; זיקת הנאה; וזכות קדימה.
הבעלות היא הזכות ה”חזקה” ביותר. בעל המקרקעין רשאי לבצע במקרקעין כל פעולה, ללא צורך בקבלת אישור מגורם כלשהו, למעט פעולות שנאסרו בהסכם או בדין. בעל המקרקעין אינו זקוק לאישורי הרשויות כדי לבצע שינויים בנכס, הוא רשאי לבצע שיעבוד, לקיחת משכנתא ועוד.
מנגד, זכות חכירה, היא סוג של שכירות: שימוש זמני במקרקעין, כנגד תשלום תמורה. חוכר הנכס נדרש לאישור הבעלים (רמ”י), בכל שינוי, מכירה או שעבוד של המקרקעין.
חוק רשות מקרקעי ישראל- דרכי העברת הבעלות
חוק רשות מקרקעי ישראל קובע כי ניתן להעביר בעלות במקרקעי ישראל, בהתאם לכללים המפורטים בו, כך שהחוכר יירשם בטאבו כבעלים של הנכס. במילים אחרות, הקניית הבעלות לחוכר משמעותה המרת זכויות מ”חכירה” ל-“בעלות”.
בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל בנושא העברת הבעלות (בפרק משנה 5.1 בקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל ), ובהתאם לנוהל הקניית בעלות או שדרוג זכות חכירה, ללא תמורה ובתמורה – יעשה בנכסים ששטחם אינו עולה על דונם.
העברת הבעלות תתבצע בשני מסלולים: העברת הבעלות ללא תמורה; והעברת הבעלות תמורת תשלום. בהתאם לכך, שולחת רמ”י הודעות לחוכרים על כך שהנכס שלהם יעבור לבעלותם המלאה, בטאבו. בנוסף, רמ”י מאפשרת לבצע בדיקת היתכנות הזכאות לקבלת בעלות על נכס, באופן מקוון.
איגרת זכאות לבעלות
חוכר העונה על הקריטריונים שנקבעו בהחלטת המועצה ונמצא זכאי להעברת הבעלות ללא תמורה, יקבל הודעה מרמ”י. בהודעה זו מפורטת זכאותו לבעלות, ואליה מצורפים מסמכים נלווים לוועדה המקומית לתכנון ובניה, המייתרים את הצורך בהסכמת הרשות בעת שינוי תכנוני. ההודעה מעניקה לחוכר אפשרות להתנגד להעברת הבעלות בנכס במשך 60 ימים. אם בתום תקופה זו לא התקבלה התנגדות החוכר, תפעל רמ”י להעברת הבעלות ולרישום החוכר כבעלים. מודגש כי העברת הבעלות היא זכות ולא חובה.
החוכר רשאי לבחור שלא לקבל את הבעלות בנכס גם אם העברת הבעלות הוצעה לו ללא תמורה.
מי שקיבל איגרת זכאות לבעלות, אינו נדרש לפנות לרמ”י לקבלת אישור לבקשות להיתר, פיצול מגרש, שינוי ייעוד ו/או ניצול ושימוש חורג. הוא גם לא יתבקש לשלם בגין הסכמת רמ”י להיתר מסוג זה.
רמ”י מבצעת את העברת הבעלות ללא תמורה, ללא תשלום, ללא צורך בהגעה או בהגשת טפסים. בעת הרישום בטאבו תתווסף הערה בפנקסי המקרקעין בדבר הגבלת העברת הזכויות לזר, כהגדרתו בחוק מקרקעי ישראל (תיקון מס’ 3), התשע”א-2011.
לאחר רישום הבעלות בטאבו, יוכלו הבעלים לפנות ישירות ללשכות רישום המקרקעין ולוועדות התכנון המקומיות, לצורך ביצוע פעולות במקרקעין שבבעלותם.
העברת בעלות תמורת תשלום עבור רכישת הבעלות
חוכר הזכאי להעברת הבעלות בתמורה, רשאי להגיש לרמ”י טופס בקשה לרכישת הבעלות, בצירוף כל המסמכים הנדרשים. לאחר התשלום, תשלח רמ”י שטרי מכר חתומים לצורך רישום זכויותיו בלשכת רישום המקרקעין, או “איגרת זכאות לבעלות”. ביצוע הרישום בלשכת רישום המקרקעין הוא באחריות החוכר.
העברת בעלות בנכסי הקרן הקיימת לישראל
האמנה שבין מדינת ישראל לקרן הקיימת לישראל (קק"ל), התשכ"ב-1961 אינה מאפשרת שינוי בבעלות מקרקעי קק"ל אלא בין היתר בדרך של חליפין, ולכן החלטת המועצה בנושא העברת הבעלות לא חלה על מקרקעי קק"ל. בהנהלת רמ"י הוחלט על הפעלת מדיניות אחידה בין חוכרי מדינה ורשות הפיתוח לבין חוכרי קק"ל, וחוכר בקרקע קק"ל זכאי להטבות הגלומות בהעברת הבעלות, למעט רישום הבעלות על שמו.
העברת הבעלות על שם החוכר במקרקעי קק"ל כפופה לעריכת עסקת חליפין בין המדינה לקק"ל, שלאחריה ניתן יהיה לרשום את החוכר כבעלים לפי רפורמה במרשם המקרקעין. לא ניתן לבצע העברת בעלות באופן פרטני, ורמ"י פועלת לעריכת עסקות לחילופי קרקעות בין המדינה לקק"ל, והחלה ברישום בעלות לפי הרפורמה באופן מרוכז על שם אלפי חוכרים במקרקעי קק"ל.
עו"ד קרקו עוסקת בתחום המקרקעין מזה 16 שנים. האמור בסקירה לעיל אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי. לפרטים נוספים ניתן לפנות במייל: hila@karako-law.co.il או בטלפון 03-9505757