פסק דין שניתן בבית המשפט המחוזי - קיזוז פחת משווי רכישה

פסק דין שניתן בבית המשפט המחוזי בחיפה ביום 14.2.2016 קובע ברוב קולות: מי שמוכר דירה אשר הושכרה בפטור ממס הכנסה אינו זכאי לקיזוז פחת משווי הרכישה

הסיטואציה:

יחיד רוכש דירת מגורים ומשכיר אותה למטרת מגורים בדמי שכירות, בסכום שאינו עולה על תקרת הפטור ממס הכנסה, לפי חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים) התש"ן – 1990, ובהתאם אינו משלם מס הכנסה על דמי השכירות. לימים, מוכר אותו יחיד את אותה דירת מגורים בלא שמבקש הוא להחיל פטור כלשהו על מס השבח במכירת אך הסתמך על הוראת ביצוע לפיה קיים פטור מניכוי בלאי סביר של הדירה כך שמס השבח שיחול יהיה נמוך.

עובדות המקרה:

הנישום רכש ב-1994 מחצית מזכויות בדירה בקריית ביאליק תמורת כ-136 אלף שקל, והשכיר אותה למגורים בסכום העומד בפטור ממס הכנסה.

בספטמבר 2013 הוא החליט למכור את זכויותיו בדירה לדוד שלו, הבעלים של המחצית השנייה, תמורת 300 אלף שקל.

בעקבות המכירה הוא הגיש שומה עצמית למנהל מיסוי מקרקעין בחיפה, לפיה עליו לשלם מס שבח (על הרווח שנוצר בין הרכישה למכירה) של 6,847 שקל. במסגרת החישוב הוא ניכה הוצאות שוטפות כמו החלפת דוד ומחמם מים בסך כולל של 1,200 שקל והוצאות שיפוץ בסך 3,500 שקל.

החלטת מנהל מיסוי מקרקעין:

המנהל סבר שהחישוב לא נכון בחלקו ודחה את ניכוי ההוצאות השוטפות. מעבר לכך, הוא גם הפחית משווי הרכישה את הפחת (הבלאי הסביר של הדירה), מה שהגדיל את מס השבח לסכום של כ-24 אלף שקל.

למעשה, המנהל פעל בהתאם להוראה חדשה של רשות המסים מפברואר 20070- הוראת ביצוע מספר 5/2007- שהטילה לראשונה על בעלי דירות שנהנים מפטור ממס הכנסה על דמי שכירות, לנכות את הפחת הנצבר לצורך תשלום מס שבח.

הנישום, אשר חשב כי מדובר בטעות שכן במועד הרכישה היתה קיימת הוראת ביצוע אחרת המעניקה פטור מפחת, פנה לועדת הערר בעניינו בשנת 2014.

ערר מחוזי:

בכתב הטענות, טען הנישום כי במועד בו רכש את הדירה, בשנת 1994, היתה קיימת הוראת ביצוע קודמת להוראת ביצוע 5/2007, היא הוראת ביצוע 14/90, שעניינה "חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים (הוראת שעה) התש"ן – 1990 אשר קבעה מפורשות כי במכירת דירת מגורים שהושכרה למטרת מגורים ב"מסלול הפטור המלא" אין להביא בחשבון בחישוב השבח את הפחת. העורר טוען כי הוא הסתמך על הוראת ביצוע 14/90 עת רכש את הדירה והשכיר אותה, מאחר ו"ידע כי ביום בו יחליט למכרה לא יתווסף הפחת לשווי".

המנהל טען שאם טענת הנישום תתקבל ייווצר מצב של כפל הטבה – הנאה מפטור על דמי שכירות וויתור על ניכוי הפחת. המנהל המשיך והסביר שלו בעל הדירה היה משלם מס הכנסה על השכירות – הפחת כבר היה גלום בו, ואז לא היה צורך להוריד אותו משווי הרכישה, אולם זה לא המצב כאן.

הערר נדחה בדעת רוב של השופטת אורית וינשטיין ורו"ח גלית ישראלי-גולן. לדעתן, ההוראה האחרונה-5/2007- חלה גם על העורר, ולכן בחישוב השבח יש להפחית משווי הרכישה את הסכום השווה לפחת שנצבר עבור מחצית הזכויות בדירה.

בהחלטתן הסבירו כי השכל הישר מוביל למסקנה כי הפטור מגלם בתוכו הכרה קונקרטית בניכוי פחת והוצאות שוטפות, וכדי למנוע כפל הטבה שהמחוקק לא התכוון אליה, אין להפחית את הפחת משווי הרכישה.

לעומתן, רו"ח שמעון פסטנברג סבר כי יש לקבל את הערר. לעמדתו, במקרה הזה צריכה לחול ההוראה הראשונה של רשות המסים ולא ההוראה החדשה, שלטעמו מהווה למעשה שינוי חקיקה שצריך לעבור רק אצל המחוקק וכי רשות המיסים מנסה לפעול לשינוי דבר חקיקה מבלי להיות מוסמכת לכך.

ו“ע 10216-07-14 מחוזי חיפה ניתן ביום 14.2.2016

__________________________________________

הכותבת הינה עו"ד בתחום הנדל"ן.

לפניות ניתן ליצור קשר במייל: hila@karako-law.co.il או בטלפון 03-9505757

האמור לעיל הינו מידע כללי לידיעה בלבד ולא מהווה תחליף לייעוץ משפטי. הכותבת ממליצה לקבל ייעוץ פרטני המותאם לנתונים ספציפיים ומתחשב בצרכים המיוחדים של כל אדם.