בשבוע שעבר העלינו טיפים ועצות מועילות
לרוכשי דירות יד שנייה.
השבוע ניתן מספר עצות זהב לרוכשי דירה מקבלן.
חשוב לדעת כי מנגנון הרכישה מקבלן שונה מהמנגנונים והנוהגים ברכישת דירה יד שנייה. לכן, רגע לפני שאתם חותמים על הצעת הרכישה הראשונית כדאי לקחת בחשבון מספר נתונים:
א. הצעת רכישה- טופס הצעת רכישה עליו נציגי הקבלן יבקשו להחתים אתכם טרם העסקה, הינו מסמך משפטי מחייב ותקף לכל דבר ועניין. אל תמהרו לחתום עליו, שכן בהמשך לא תוכלו להתחרט ולקבל בחזרה המקדמה ששילמתם לקבלן, אלא אם הדבר יהיה רשום במפורש בהצעת הרכישה.
מומלץ להכניס סעיף, לפיו היה ועוה"ד של הצדדים לא יגיעו ביניהם להסכמה באשר לתנאים המשפטיים של החוזה, כי אז הצעת הרכישה תהא בטלה וכספכם יוחזר לכם במלואו, ללא פיצוי מצד מי מהצדדים.
במסגרת המשא-ומתן המקדמי לקראת רכישת דירה, ניתן לנסות ולהוציא תוספות שונות מהקבלן, אשר, בשלב זה, לרוב יהא מעוניין 'לפתות' אתכם לרכוש דירה ויסכים לצו'פרים שונים, כגון: חניה נוספת, מחסן, פרקטים בחדרים, מטבח מוגדל, ריצוף איכותי יותר, נקודות חשמל נוספות, וכיוצ"ב.
ברגע שתחתמו על הצעת רכישה, יהיה קשה עד בלתי אפשרי להתמקח מול הקבלן ולקבל תוספות כאמור (אלא במסגרת תשלום נוסף). לכן, אל תמהרו לחתום על הצעת רכישה, תנו לאיש המכירות 'לרדוף' אחריהם, ותשאלו מה הוא מוכן להציע לכם בנוסף למפרט הסטנדרטי, כדי שתסכימו לרכוש ממנו את הדירה.
ב. תשריט דירה מול הפרוספקט המוצג במשרד המכירות- יש להדגיש כי הפרוספקט אותו יציגו לכם מנהלי המכירות איננו התשריט של הדירה לו מתחייב הקבלן (יתרה מכך, במסגרת חוזה הרכישה עליו תחתמו בהמשך קיים סעיף המדגיש כי כל מצג שהוצג טרם החוזה אינו רלבנטי עוד). התשריטים המצורפים לחוזה וכן למפרט הטכני בלבד מחייבים את הקבלן לענין מידות. לפיכך, מומלץ לבקש לעיין בתשריט של דירה הדומה לדירה אותה אתם מעוניינים לרכוש ולא להסתפק בפרוספקט בלבד.
ג. בדיקות משפטיות לאחר החתימה על טופס ההצעה/ שלב המשא ומתן על חוזה הרכישה-
כבר בראשית המשא ומתן יש לבדוק את מסמכי הבעלות על הקרקע וכן אישורים וקבלות כי שולמו כל המיסים הנדרשים על ידי הקבלן. זאת ניתן לעשות על ידי העברת רשימת מסמכים מקדימים (חלקם נפרט כאן) ולבדוק תקינותם (דבר אשר עורך דין מקרקעין יעשה עבורכם במסגרת ייצוג):
רישיון קבלן בתוקף.
נסח טאבו עדכני (קרי: חצי שנה אחורה לכל היותר) בו תוכלו לעיין ולוודא האם הקרקע מעוקלת חלילה או האם בכלל רשומה על שם הקבלן. במידה וטרם הועבר הרישום על שם הקבלן יש לבדוק היטב מדוע (לעיתים הקבלן טרם סיים לשלם את כל המיסים על הקרקע) וכן לוודא האם מספר הגוש והחלקה תואם את הרשום בחוזה ובנספחיו.
במקרים בה בקרקע הינה בבעלות המדינה/רשות מקרקעי ישראל צריך לבדוק האם נעשה היוון אחרת תיאלצו לשאת בתשלום דמי חכירה היוון ודמי הסכמה וכן לאיזו תקופה.
במידה והוצא כבר היתר בניה לקבלן או היתר חפירה/שלד יש לדאוג לקבלו ולוודא כי אכן תקין (לדוגמה כי ההיתר איננו על תנאי ובמידה וכן התחייבות מצד הקבלן לפעול לקיום התנאים).
ליווי הפרויקט באמצעות בנק הנותן משכנתא לקבלן- בד"כ פרויקטים קבלניים מלווים באמצעות בנק הנותן משכנתא לפרויקט והוא האחראי על הנפקת ערבויות בנקאיות כנגד תשלום באמצעות שוברי תשלום והנפקת מכתבי החרגה לטובת רוכשי הדירות (אישור מהבנק המלווה כי ביום שתשולם מלוא התמורה ויוחזרו הערבויות ויימסרו מפתחות לדירה המשכנתא הקיימת על הקרקע לטובת הקבלן תוחרג מהדירה). מנגנון זה הינו חיוני ומהותי שעה שלא ניתן לרשום הערת אזהרה לטובת רוכשי הדירות.
בד"כ נהוג כי ערבות בנקאית ראשונה בגין התשלום הראשון מונפקת לא יאוחר מארבעה עשר ימים ממועד ביצוע התשלום כאשר יתר הערבויות שיונפקו לאחר מכן בגין ביצוע יתר התשלומים על חשבון הדירה יסופקו לרוכש לא יאוחר מ-שבעה ימים מיום ביצוע התשלום (להוציא ערבות בנקאית אשר מוסבת בגין משכנתא). מכתב החרגה מותנה מונפק עד ולא יאוחר מ-30 ימים ממועד ביצוע התשלום הראשון בגין הדירה. יש לוודא כי התחייבות הקבלן הינה לא יאוחר מהמועדים הללו שכן זוהי למעשה האסמכתא היחידה לכך כי שולם סכום על חשבון הדירה (בהנחה כאמור, כי לא ניתן לרשום הערת אזהרה).
פיצוי בגין איחור במסירה- לפי תיקון בחוק המכר (דירות), במקרה של איחור מצד הקבלן העולה על 60 יום, זכאי הרוכש לקבל פיצוי בשיעור של הקבוע בחוק המכר (דירות). לא ניתן להתנות על סעיף זה לרעת הרוכש. ).
שימו לב כי היה ואכן הקבלן איחר במסירה מעבר ל-60 ימים- הפיצוי ישולם בנפרד ולא ניתן יהיה לקזזו מסכומים שעליכם לשלם לקבלן במעמד גמר חשבון הנערך בסמוך לקבלת המפתחות לדירה.
הוצאות רישום ותשריטים- בכל חוזה קבלני מופיע סעיף, לפיו הוצאות רישום הדירה בטאבו, לרבות בגין תשריטים – חלים על הקונה. יש לקחת בחשבון את ההוצאות הללו כאמור, אותן תידרשו לשלם ברוב המקרים חודשים רבים לאחר קבלת החזקה בדירה. ניתן ואף רצוי לקבוע בחוזה הרכישה תקרה בגין סכומים אלה (לדוגמא: עד 500$).
חלוקת הוצאות ועד בית או חברת ניהול- חשוב לוודא, כי השתתפות ההוצאות בין הדירות השונות בבנין נעשית לפי חוק המקרקעין, דהיינו, לפי גודל הדירה, כדי למנוע מצב בו אתם רוכשים דירה קטנה, אך משלמים ועד בית, או דמי ניהול, כמו דירה גדולה, לעתים בעלת שטח כפול. במקרה של חברת ניהול, לפעמים דמי הניהול יהיו גבוהים מהמקובל בשוק, אך השירות אותו תקבלו לאו דווקא יהיה בהתאם. לכן, מומלץ לדאוג, כי בחוזה הרכישה יהיה סעיף המגביל מראש את תקופת ההתקשרות מול חברת הניהול. במקרים מסוימים, אף ניתן לעיין מראש בחוזה הניהול, כדאי לדרוש זאת.
מעלית ודרכי גישה לבניין- חשוב ועליכם לוודא, כי בזמן שתימסר לכם החזקה בדירה, תהא לפחות מעלית אחת שפועלת בבנין וכי דרכי הגישה לדירה,לרבות הצמדותיה (גישה למחסן ולחניה, ככל ונרכשו), יהיו נקיים מפסולת.
חניה- יש לוודא מראש איזה חניה תוצמד לדירה ולדאוג שתסומן בתשריט החניות המצורף להסכם. חניה מקורה לרוב עדיפה על חניה בלתי מקורה. כמו כן, חניה הקרובה לפתח הבניין ו/או המעליות הינה נוחה יותר. בנוסף, יש חניות הממוקמות באופן כזה שניתן להחנות בהן 'בטור' שתי מכוניות, אף על פי שמדובר בחניה אחת, ובכך יש יתרון.
עבודות פתוח סביבתי- בד"כ עבודות הפיתוח הסביבתי נמשכות עד חצי שנה לאחר אכלוס הבנין בפרויקט.
ד. חשוב לדעת, כי עורכי הדין של הקבלן מייצגים אך ורק את הקבלן. במסגרת העסקה תידרשו לשלם להם שכ"ט עו"ד בשיעור של 5,000 ש"ח בצירוף מע"מ בגין רישום הדירה בטאבו/רישום בית משותף.
עורכי הדין מטעם הקבלן מחויבים לייצג רק את האינטרסים של הקבלן, ולכן טוב תעשו בעסקה כה גדולה ומורכבת, אם תשכרו שירותיו של עורך-דין מקרקעין מטעמכם, אשר יגן עליכם וישמור על האינטרסים המשפטיים שלכם במסגרת העסקה.
ה. משכנתא- כיום, ישנה תחרות בין הבנקים המסחריים השונים הקיימים בישראל באשר לתנאי הלוואת משכנתא. בבואכם ליטול משכנתא, אל תסתפקו בקבלת הצעת מחיר רק מבנק למשכנתאות אחד, אלא עשו סיבוב בין מספר בנקים, קבלו מספר הצעות מפורטות בכתב והשוו ביניהן. מיקוח על תנאי משכנתא יכול לחסוך לכם סכומים גבוהים של עשרות אלפי שקלים. מעבר לתנאי ההלוואה עצמה, ניתן לקבל הנחות גם בעמלת העמדת המשכנתא, ועוד.
האמור לעיל הינו מידע כללי לידיעה בלבד ולא מהווה תחליף לייעוץ משפטי. הכותבת ממליצה לקבל ייעוץ פרטני המותאם לנתונים ספציפיים ומתחשב בצרכים המיוחדים של כל אדם.
הכותבת הינה עו"ד העוסקת בתחום הנדל"ן.
לפניות ניתן ליצור קשר באמצעות המייל: hila@karako-law.co.il או בטלפון: 03-9505757